Por Carmem Lilian Calvo Bosquê é advogada do escritório Bosquê Advocacia

O mercado imobiliário é um ambiente dinâmico, em que a compra, venda e locação de imóveis ocorrem com frequência em diversas regiões do país, durante todo o ano. No Brasil, esse setor tem sido marcado por um crescimento significativo nos últimos anos. De acordo com dados divulgados pelo índice FipeZap, em 2023, o mercado imobiliário apresentou uma valorização de 40% acima da inflação, demonstrando uma tendência de crescimento contínuo e robusto.

Parte da responsabilidade deste cenário otimista pode ser atribuída ao momento econômico mais estável no país, comparado a muitos anos atrás, em que o país vivia uma instabilidade econômica, com inflação e juros mais altos.. Fatores como crescimento do PIB (Produto Interno Bruto), juros relativamente em queda e inflação controlada são favoráveis à economia e refletem diretamente no mercado imobiliário, criando a expectativa de mais resultados positivos nos próximos meses, tornando assim, o ano de 2024 um período oportuno para quem busca adquirir uma nova propriedade.

Diante desse contexto, é fundamental que compradores e vendedores estejam cientes dos seus direitos fundamentais ao realizar transações imobiliárias, que são respaldadas por legislações específicas. Assim, destaco algumas das principais regras de proteção e penalidade relacionadas ao tema conforme estabelecidas pelo Código Civil e de Defesa do Consumidor.

Direitos e deveres do comprador

• Não obrigatoriedade  custeios de taxas indevidas, como de serviço de corretagem e de análise e/ou abertura de crédito;
• Acesso a todas e quaisquer informações sobre o imóvel, especialmente relacionadas a vícios, características do projeto, conservação e situação legal;
• Condução de vistorias profissionais para identificar possíveis problemas antes de concluir a compra;
• Negociação dos termos da compra como valores e formas de pagamento;
• Pagamento de despesas com condomínio, taxas, somente após a entrega das chaves;
• Indenização por atraso na entrega do imóvel adquirido na planta;
• Garantia de 90 dias sobre eventuais vícios (explícitos ou ocultos) observados na residência, a contar da entrega do imóvel;
• Direito de reivindicação de indenização por danos materiais e morais em até 5 anos, devido a vícios e danos nos bens duráveis.

• O comprador tem o dever de realizar uma pesquisa profunda e completa sobre o imóvel pretendido (documentação e demais informações). Embora existam prestadores de serviços especializados nessa operação, é importante o envolvimento do principal interessado.
• Realização do pagamento das obrigações financeiras, conforme estipulado no contrato. Nos casos de inadimplência, recaem as implicações dos Artigos 389 e 395 do Código Civil, e, a depender da situação e do julgamento jurídico, pode-se perder o direito ao empreendimento.

Direitos e deveres do vendedor 

• Os vendedores têm o direito de negociar o preço e as condições de venda do imóvel de forma justa e equilibrada, buscando obter o melhor retorno financeiro possível pela sua propriedade;
• Recebimento do valor pela venda do imóvel conforme acordado no contrato;
• O vendedor deve fornecer ao comprador informações corretas e completas sobre o imóvel, incluindo suas características, dívidas e restrições legais;
• O vendedor deve entregar o imóvel nas condições acordadas, livre de qualquer obstáculo

Riscos legais nas transações imobiliárias

Apesar das oportunidades oferecidas pelo mercado imobiliário, é importante destacar os riscos legais associados às transações de compra e venda de imóveis. A falta de documentação adequada ou a existência de pendências legais podem complicar o processo de compra ou venda de um imóvel, gerando problemas legais e financeiros para as partes envolvidas. Além disso, problemas estruturais ou defeitos não aparentes podem surgir após a compra do imóvel, resultando em gastos adicionais e disputas legais entre compradores e vendedores.

Infelizmente, o mercado imobiliário também é alvo de fraudes e golpes. Dados do Anuário Brasileiro de Segurança Pública 2023 revelam que o número de estelionatos no país mais que quadruplicou nos últimos cinco anos. Em um período de um ano, foram registrados mais de 1 milhão de casos,  200 mil praticados em meios digitais, sendo grande parte deles ligados aos negócios imobiliários.

Diante desses riscos, é fundamental que compradores e vendedores estejam atentos e adotem medidas preventivas para proteger seus interesses durante as transações. Ao estar informado, tomar precauções e buscar assistência legal quando necessário, é possível realizar negociações bem-sucedidas e justas para ambas as partes.