As vendas de imóveis usados cresceram pelo terceiro mês seguido no Estado de São Paulo, com alta de 7,12% em Julho sobre Junho, acumulando no ano saldo positivo de 31,36%. A locação de imóveis residenciais também aumentou em Julho, uma ligeira alta de 0,41% em relação ao mês anterior, com saldo de 22,18% nos sete meses decorridos desde Janeiro. Foi também o terceiro mês contínuo de alta.

Os números apurados em levantamento feito pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP) com 906 imobiliárias de 37 cidades registraram variação negativa de 2,06% do índice estadual de preços de imóveis residenciais usados (IEPI-UR). No ano, o índice está positivo em 2,76%, mas abaixo da inflação de 4,76% registrada pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

“A moderação nos preços, tanto de venda quanto de locação, vem sustentando esse bom desempenho dos dois segmentos de mercado, além da necessidade inadiável de muitas famílias precisarem alugar moradia e da oportunidade que a situação econômica oferece aos que têm recursos ou conseguem crédito para a compra”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP.

Os compradores preferiram apartamentos (63,83%) a casas (36,16%) e os imóveis com preço final médio de até R$ 400 mil (62,44% do total vendido), a maioria com preço médio de metro quadrado de até R$ 4.000,00 (50,26%).

Quem alugou em Julho no Estado optou mais por casas (52,8%) do que por apartamentos (47,2). Imóveis com aluguel mensal médio de até R$ 1.200,00 somaram 58,15% dos novos contratos. Nas negociações intermediadas pelas imobiliárias, os proprietários concederam descontos médios de 10,32% sobre o aluguel anunciado em imóveis de bairros de áreas nobres, de 8,65% sobre os bairros centrais e 8,76% sobre os de periferia.

O comportamento das vendas no Estado foi diferenciado nas quatro regiões que compõem o levantamento do CreciSP. Na comparação com Junho, houve crescimento de 5,62% na Capital, de 24,77% no Litoral e queda de 1,52% no Interior. As vendas também cresceram 1,33% na região formada pelas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco.

As férias de Julho impulsionaram o mercado de locação no Litoral do Estado, com aumento de 20,55% no número de casas e apartamentos alugados comparado a Julho. No Interior, o crescimento foi menor, de 4,07%. Na Capital, houve estabilidade, com redução de 0,13%, mas nas cidades da região do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco a queda foi de 11,82%.

Financiamentos perdem espaço

As 906 imobiliárias que o CreciSP consultou em 37 cidades do Estado de São Paulo informaram que venderam mais imóveis à vista (48,22%) do que financiados por bancos (47,76%), sendo a maioria instituições privadas (32,92% contra 14,84% da Caixa Econômica Federal). Donos de imóveis financiaram a venda a prazo de 2,78% das unidades vendidas e os consórcios tiveram participação minoritária, de 1,21%.

O presidente do CreciSP define como “distorcido” esse comportamento ao avaliar que as vendas seriam muito maiores se os financiamentos bancários tivessem maior participação no conjunto das vendas. “Imóvel não é um bem que se compra como um utensílio doméstico, pois é caro, costuma ser uma opção quase única na vida de muitas famílias e exige um comprometimento de muito anos com o pagamento da dívida”, resume Viana Neto.

Mesmo descontando os efeitos do desemprego e da inflação crescente que corroe a renda de todas as classes sociais, ele entende que os bancos poderiam investir mais na concessão de crédito aos imóveis usados. “Nada contra que financiem a construção de novos apartamentos, mas muitos de seus clientes poderiam fazer bom negócio se tivessem crédito mais facilitado”, afirma o presidente do CreciSP.

Além dessa facilitação no acesso aos empréstimos, Viana Neto entende que os que têm condição de comprar a casa própria precisam olhar para a oportunidade que os imóveis usados representam. “Eles são 30%, 40% e até 50% mais baratos que imóveis similares vendidos na planta e costumam ser maiores e tão bem localizados quanto os novos”, compara Viana Neto.

Os imóveis usados vendidos em Julho tiveram descontos sobre os preços fixados Inicialmente pelos proprietários que variaram conforme sua localização. Em média, a redução foi de 5,07% para casas e apartamentos de bairros nobres, de 7,44% para os de bairros centrais e de 10,75% para os de bairros de periferia.

Inadimplência menor

O fiador pessoa física predominou entre as formas de garantia de pagamento do aluguel nos novos contratos, com 37% do total, seguido pelo seguro de fiança (25,58%), depósito de três meses do valor do aluguel (21,44%), caução de imóveis (9,78%), Locação sem garantia (3,92%) e cessão fiduciária (2,28%).

As imobiliárias registraram que 4,21% dos contratos de locação que tinham em carteira em Julho estavam com o pagamento do aluguel atrasado. Esse nível de inadimplência é 8,34% menor que o de Junho. Elas também receberam as chaves de casas e apartamentos em número equivalente a 79,56% das novas locações, provenientes de inquilinos que desistiram de manter os contratos por motivos financeiros (52,33% do total) ou por outras razões, como mudança (47,67%).

A pesquisa CreciSP foi realizada em 37 cidades do Estado de São Paulo:

Americana, Araçatuba, Araraquara, Bauru, Campinas, Diadema, Guarulhos, Franca, Itu, Jundiaí, Marília, Osasco, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Taubaté, Caraguatatuba, Ilhabela, São Sebastião, Bertioga, São Vicente, Peruíbe, Praia Grande, Ubatuba, Guarujá, Mongaguá e Itanhaém.